Riforma dell’Azione di Riduzione 2025: cosa cambia davvero e quali sono gli impatti su donazioni, successioni e mercato immobiliare

La riforma dell’azione di riduzione, approvata nel 2025, segna un cambio di rotta che merita attenzione. Per anni, ogni immobile proveniente da donazione ha portato con sé un’ombra lunga: il rischio che un legittimario, anche a distanza di molti anni, potesse agire contro l’acquirente finale chiedendo la restituzione del bene. Una sorta di mina a tempo che ha prodotto timori, contenziosi, svalutazioni e una generale diffidenza del mercato.

Con la riforma, questo scenario cambia radicalmente. Sparisce infatti l’azione di restituzione verso l’acquirente a titolo oneroso. E questo, di per sé, è un passaggio storico.

Un nuovo equilibrio: il bene resta all’acquirente, la tutela si sposta sul piano economico

Il principio attorno al quale si struttura la riforma è semplice: la circolazione immobiliare deve essere stabile, e gli acquirenti non possono più essere trascinati nelle liti familiari successive alla donazione. Se compro un immobile donato, non posso più essere privato del bene per effetto dell’azione di riduzione.

Il legittimario non perde tutela. L’azione di riduzione rimane, ma non potrà più portare alla “restituzione” dell’immobile: il proprio diritto si tradurrà in un conguaglio monetario a carico del donatario (o dei suoi eredi).La protezione quindi non è più reale, ma patrimoniale.

È qui che si vede la portata politica della riforma: il baricentro si sposta dal bene alla sua valorizzazione economica.

Perché il legislatore è intervenuto adesso

Chi lavora nel settore immobiliare lo sa bene: gli immobili donati sono sempre stati i parenti problematici della compravendita. Complicazioni con le banche, assicurazioni dubbiose, acquirenti diffidenti, notai costretti a spiegare clausole, tempi e rischi.

Il risultato era un mercato segmentato: i beni donati spesso venivano svalutati o faticavano a trovare un acquirente. Un problema strutturale, non episodico.

La riforma interviene per sciogliere questo nodo:

• eliminando alla radice il rischio di revoca nei confronti del terzo acquirente;

• stabilizzando la circolazione;

• allineando l’Italia a sistemi in cui la tutela del legittimario non blocca la vita commerciale del bene.

Cosa si guadagna: più stabilità e meno ansia per il mercato

Gli effetti positivi sono immediati.

L’acquirente può finalmente comprare un immobile di provenienza donativa senza temere sorprese. Le banche possono erogare mutui senza l’incubo dell’azione di restituzione. I notai vedono semplificarsi una parte dei controlli. Le famiglie possono donare con meno timori sulle conseguenze future.

Sparisce il rischio che, a distanza di quindici o vent’anni, una lite ereditaria vada ad intaccare la posizione di un estraneo che ha semplicemente acquistato un immobile.

Cosa si perde: la forza della tutela reale del legittimario

Non c’è riforma senza un prezzo. Qui il prezzo è la trasformazione della tutela del legittimario: più leggera, più “morbida”, ma anche più fragile.

Il legittimario, infatti:

• non potrà più ottenere il ritorno del bene nell’asse ereditario;

• dovrà limitarsi a chiedere un conguaglio;

• e questo conguaglio vale solo se il donatario ha un patrimonio capiente.

È questo il vero punto critico: la tutela funziona bene nelle famiglie solide e meno nelle situazioni fragili. Si passa da una protezione garantita “sul bene” a una protezione che dipende dal patrimonio di chi ha ricevuto la donazione.

Un cambio culturale prima ancora che giuridico.

Esempi che mostrano la portata della riforma

Immaginiamo la classica casa della nonna, donata al nipote nel 2010 e venduta nel 2026.Un legittimario contesta la donazione. Fino a ieri, il terzo acquirente rischiava la perdita dell’immobile. Oggi, no: la proprietà resta dov’è, e il legittimario dovrà rivolgersi direttamente al donatario.

Oppure consideriamo il caso opposto: il donatario non ha più patrimonio. L’immobile è stato venduto e non può essere recuperato. Il legittimario rimane con un credito, forse modesto, forse non esigibile. È qui che la riforma mostra il suo lato più discutibile.

Una riforma che fa chiarezza, ma non è neutra

L’intervento del legislatore ha un merito indiscutibile: mette fine a un’incertezza cronica che pesava sul mercato immobiliare. La circolazione dei beni donati diventa stabile. La posizione dell’acquirente diventa intoccabile. E questo, per un ordinamento moderno, è un passo necessario.

Ma la riforma non è neutrale: sposta l’asse della protezione, privilegiando il mercato rispetto alla tutela materiale dei legittimari. Per alcuni è un progresso naturale; per altri, un arretramento sul piano dei diritti successori.

Come sempre, sarà la pratica a dirci se il nuovo equilibrio reggerà.

Conclusione

La riforma dell’azione di riduzione 2025 non è un semplice ritocco del codice: è una scelta di politica giuridica che cambia il modo di intendere donazioni, successioni e rapporti familiari. Stabilizza il mercato, semplifica la circolazione degli immobili, riduce i rischi per acquirenti e banche. Ma alleggerisce anche una tutela che, per decenni, ha rappresentato il cuore della protezione dei legittimari.

Un equilibrio diverso, più moderno, più fluido, ma non privo di conseguenze. Una riforma che, nel silenzio del suo tecnicismo, ridisegna le regole del gioco.