Casa familiare dopo la separazione: chi paga le spese condominiali e di manutenzione?

Dopo la separazione, la gestione della casa familiare può diventare motivo di contrasto, soprattutto quando l’immobile viene assegnato a un coniuge ma resta di proprietà dell’altro o di entrambi.

Chi paga il condominio? A chi spettano i lavori straordinari? E contro chi può agire l’amministratore?

Per rispondere occorre distinguere tra spese ordinarie e straordinarie e, soprattutto, tra i rapporti interni fra gli ex coniugi e quelli con il condominio.

L’assegnazione non trasferisce la proprietà

L’assegnazione della casa familiare attribuisce al coniuge il diritto di continuare ad abitare nell’immobile, normalmente nell’interesse dei figli.

Non comporta però il trasferimento della proprietà.

La gratuità dell’assegnazione riguarda quindi il godimento della casa: l’assegnatario non deve pagare un canone al proprietario, ma resta tenuto a sostenere le spese collegate all’uso quotidiano dell’immobile.

Le spese ordinarie spettano all’assegnatario

Nei rapporti fra gli ex coniugi, le spese ordinarie sono generalmente a carico del coniuge che abita nella casa.

Rientrano normalmente in questa categoria:

• utenze di luce, gas e acqua;

• tassa sui rifiuti;

• pulizia e illuminazione delle scale;

• portierato;

• compenso dell’amministratore;

• manutenzione ordinaria dell’ascensore e degli impianti;

• piccoli interventi derivanti dall’uso dell’immobile.

La Corte di cassazione ha chiarito che la gratuità dell’assegnazione non si estende alle spese connesse all’utilizzo della casa.

Pertanto, anche quando il provvedimento di separazione non stabilisce espressamente nulla, tali spese gravano normalmente sull’assegnatario, salvo diverso accordo tra le parti.

Le spese straordinarie spettano al proprietario

Le spese necessarie alla conservazione, alla stabilità o al miglioramento dell’immobile sono invece generalmente a carico del proprietario.

Tra queste possono rientrare:

• rifacimento della facciata o del tetto;

• interventi strutturali;

• sostituzione integrale degli impianti;

• ripristino di infiltrazioni strutturali;

• installazione di un nuovo ascensore;

• opere straordinarie sulle parti comuni.

La qualificazione della spesa non dipende soltanto dal nome attribuito dall’amministratore nel rendiconto condominiale, ma dalla natura concreta dell’intervento.

Una riparazione dovuta all’uso può essere ordinaria; una sostituzione completa dovuta alla vetustà dell’impianto può invece avere carattere straordinario.

Se la casa è in comproprietà

Quando l’immobile appartiene a entrambi gli ex coniugi ma viene assegnato soltanto a uno di loro:

• l’assegnatario sostiene le spese ordinarie;

• le spese straordinarie vengono normalmente divise tra i comproprietari in proporzione alle rispettive quote.

Il coniuge assegnatario che sia anche comproprietario conserva inoltre la qualità di condomino e i relativi diritti e obblighi.

Il condominio contro chi può agire?

Questo è il punto più importante.

La regola secondo cui l’assegnatario sostiene le spese ordinarie vale nei rapporti interni fra gli ex coniugi.

Nei confronti del condominio, invece, obbligato resta il proprietario o il titolare di un diritto reale sull’appartamento.

Il coniuge che sia soltanto assegnatario non diventa condomino e il condominio non può agire direttamente nei suoi confronti per il pagamento degli oneri.

Il principio è stato ribadito dalla Corte di cassazione con l’ordinanza n. 13963 del 13 maggio 2026.

In pratica, l’amministratore deve chiedere il pagamento al proprietario. Quest’ultimo non può opporre al condominio l’accordo di separazione con cui le spese erano state poste a carico dell’altro coniuge.

Il proprietario può chiedere il rimborso

Se il proprietario paga al condominio anche le spese ordinarie, può successivamente chiederne il rimborso al coniuge assegnatario.

Per ottenere la restituzione delle somme è opportuno conservare:

• rendiconti condominiali;

• piani di riparto;

• ricevute dei pagamenti;

• delibere assembleari;

• accordo o provvedimento di separazione.

La richiesta deve riguardare spese già maturate ed effettivamente pagate, non rate future ancora non scadute.

Gli accordi tra gli ex coniugi

In sede di separazione o divorzio, le parti possono stabilire una ripartizione diversa.

Possono, ad esempio, prevedere che tutte le spese siano sostenute dall’assegnatario oppure che alcune spese straordinarie restino a carico esclusivo del proprietario.

L’accordo deve però essere formulato in modo chiaro, distinguendo:

• spese ordinarie;

• lavori straordinari;

• utenze;

• imposte;

• modalità e termini di rimborso.

Tale accordo è efficace tra gli ex coniugi, ma non vincola automaticamente il condominio.

In sintesi

Dopo la separazione:

• l’assegnatario paga normalmente le spese legate all’uso quotidiano della casa;

• il proprietario sostiene le spese straordinarie;

• se la casa è in comproprietà, gli interventi straordinari si dividono in base alle quote;

• il condominio può agire contro il proprietario, non contro il mero assegnatario;

• il proprietario che paga le spese ordinarie può rivalersi sull’assegnatario.

Una disciplina precisa delle spese già nell’accordo di separazione può evitare successive richieste di rimborso e nuovi contenziosi.