Immobile abusivo in eredità: si può fare la divisione?

La presenza di un immobile abusivo nell’asse ereditario può impedire la divisione tra gli eredi? La Cassazione, con l’ordinanza n. 21743 del 25 giugno 2026, chiarisce che il fabbricato irregolare non può essere oggetto di divisione, ma gli altri beni dell’eredità possono essere divisi.

Quando più soggetti ereditano uno o più immobili si forma una comunione ereditaria. Ciascun coerede può chiederne lo scioglimento e ottenere l’attribuzione dei beni secondo la propria quota.

Il problema nasce quando nell’asse ereditario è presente un fabbricato abusivo o comunque un immobile privo della necessaria documentazione urbanistica.

Sul punto è intervenuta la Corte di Cassazione, Sezione II civile, con l’ordinanza 25 giugno 2026, n. 21743, ribadendo un principio importante: un immobile abusivo non sanato non può essere oggetto di divisione ereditaria.

Il caso

La controversia riguardava più coeredi che avevano raggiunto un accordo di mediazione per dividere alcuni beni ereditari.

Poiché l’accordo non era stato eseguito, uno degli eredi aveva chiesto al giudice il trasferimento degli immobili assegnati.

Nel corso del giudizio era però emersa la presenza di alcuni manufatti con irregolarità edilizie.

La Cassazione ha chiarito che tali irregolarità non possono essere ignorate nel momento in cui si procede allo scioglimento della comunione ereditaria.

La divisione ereditaria deve rispettare la normativa urbanistica

La successione può trasferire agli eredi anche un immobile irregolare.

La divisione ereditaria, però, è un momento successivo e viene qualificata dalla giurisprudenza come atto inter vivos.

Per questo motivo si applicano anche alla divisione le norme che limitano la circolazione degli immobili abusivi, in particolare:

• l’art. 46 D.P.R. 380/2001;

• l’art. 40, comma 2, legge 47/1985.

La Cassazione conferma quindi che un fabbricato privo dei requisiti urbanistici richiesti dalla legge non può essere assegnato in proprietà esclusiva a uno dei coeredi.

L’immobile abusivo blocca tutta la divisione?

No.

Questo è l’aspetto più interessante della decisione.

Se nell’asse ereditario sono presenti più beni e soltanto uno di essi risulta abusivo, è possibile chiedere una divisione parziale.

Il bene irregolare viene escluso, mentre gli altri immobili possono essere regolarmente divisi tra gli eredi.

La Cassazione afferma inoltre che ciascun coerede può chiedere lo scioglimento della comunione sugli altri beni anche senza il consenso degli altri condividenti.

Il giudice non può aggirare l’abuso edilizio

Il principio vale anche quando gli eredi abbiano già raggiunto un accordo e uno di loro chieda al giudice di darvi esecuzione ai sensi dell’art. 2932 c.c.

La sentenza non può infatti produrre un effetto che le parti non potrebbero validamente ottenere mediante un normale contratto.

In altre parole, il ricorso al giudice non sana l’abuso edilizio e non rende trasferibile un immobile che non potrebbe esserlo in via negoziale.

Cosa fare prima di una divisione ereditaria

Quando nell’eredità sono presenti immobili è opportuno verificare preventivamente:

• i titoli edilizi;

• eventuali concessioni o permessi in sanatoria;

• la corrispondenza tra lo stato dei luoghi e quanto autorizzato;

• la possibilità di regolarizzare eventuali difformità;

• l’opportunità di procedere a una divisione parziale.

È importante ricordare che la conformità catastale non coincide necessariamente con la regolarità urbanistica.

Una verifica tecnica preventiva può quindi evitare che un accordo tra eredi o un giudizio di divisione si blocchino successivamente.

Conclusioni

La Cassazione, con l’ordinanza n. 21743/2026, conferma un principio ormai consolidato: l’immobile abusivo può entrare nell’eredità, ma non può essere liberamente attribuito a uno degli eredi attraverso la divisione.

La presenza dell’abuso, però, non deve necessariamente paralizzare l’intero patrimonio.

Quando vi sono altri beni regolari, è possibile procedere alla loro divisione lasciando temporaneamente in comunione soltanto l’immobile irregolare.

La verifica urbanistica prima di una divisione ereditaria diventa quindi un passaggio essenziale per evitare contenziosi e individuare fin dall’inizio la soluzione più efficace.

Riferimento: Cass. civ., sez. II, ord. 25 giugno 2026, n. 21743.