Investire negli NPL immobiliari: cosa compra davvero l’investitore?

Gli NPL immobiliari stanno attirando un interesse crescente da parte di investitori e imprenditori alla ricerca di operazioni con margini potenzialmente interessanti.

L’idea può sembrare semplice: acquistare a forte sconto un credito garantito da un immobile e puntare a recuperare un importo superiore al capitale investito.

In realtà, il primo concetto da chiarire è fondamentale:

chi acquista un NPL garantito da un immobile non acquista l’immobile. Acquista un credito.

Ed è proprio dalla qualità di quel credito, dalle garanzie che lo assistono e dalla concreta possibilità di recuperarlo che dipende la convenienza dell’investimento.

Cosa sono gli NPL immobiliari

NPL è l’acronimo di Non-Performing Loan e indica, in termini generali, un credito divenuto problematico sotto il profilo del regolare rimborso.

Quando il credito deriva da un finanziamento assistito da ipoteca, il patrimonio immobiliare del debitore rappresenta una garanzia per il creditore.

Questo rende alcune posizioni particolarmente interessanti, ma conoscere il valore nominale del credito e il valore dell’immobile non è sufficiente.

Acquistare il credito non significa acquistare la casa

Immaginiamo un credito nominale di 300.000 euro, acquistabile per 90.000 euro, garantito da un immobile stimato 220.000 euro.

A prima vista potrebbe sembrare un ottimo affare.

Ma il semplice confronto tra valore nominale e prezzo di acquisto può essere fuorviante.

Prima di investire occorre verificare almeno:

• il grado dell’ipoteca;

• la presenza di altri creditori;

• il reale valore di realizzo dell’immobile;

• lo stato della procedura esecutiva;

• eventuali irregolarità urbanistiche;

• la presenza di occupanti;

• i costi e i tempi necessari per il recupero.

Il punto, quindi, non è soltanto capire quanto vale l’immobile, ma quanto del credito potrà essere concretamente recuperato attraverso quell’immobile.

Perché il grado dell’ipoteca è decisivo

Uno degli aspetti più importanti nella valutazione di un NPL immobiliare è il grado della garanzia ipotecaria.

Un credito assistito da ipoteca di primo grado ha una posizione molto diversa rispetto a un credito garantito da ipoteca successiva.

Supponiamo che un immobile venga venduto per 180.000 euro e che vi sia un creditore ipotecario di primo grado con un credito molto elevato.

Se l’investitore ha acquistato un credito assistito da ipoteca di secondo grado, il valore dell’immobile potrebbe non essere sufficiente a garantire un recupero significativo.

Per questo motivo occorre sempre analizzare il valore del bene insieme alla graduazione dei creditori.

Il valore dell’immobile non coincide con il valore di realizzo

Anche la perizia deve essere letta con attenzione.

Il valore stimato dell’immobile non coincide necessariamente con il prezzo che verrà effettivamente ottenuto in sede di vendita.

Possono incidere diversi fattori:

• abusi o difformità urbanistiche;

• stato manutentivo;

• presenza di occupanti;

• contratti di locazione;

• precedenti aste deserte;

• riduzioni del prezzo base;

• costi della procedura.

Per l’investitore conta quindi soprattutto il valore effettivamente realizzabile, non il valore teorico indicato sulla carta.

Se è già pendente un’esecuzione immobiliare

La presenza di una procedura esecutiva già avviata non è necessariamente un elemento negativo.

In alcuni casi può rappresentare un vantaggio, perché una parte del percorso giudiziale è già stata compiuta.

Prima dell’acquisto sarà però necessario esaminare attentamente il fascicolo e verificare:

• titolo esecutivo;

• pignoramento;

• documentazione ipocatastale;

• perizia dell’esperto estimatore;

• eventuali opposizioni;

• interventi degli altri creditori;

• tentativi di vendita già celebrati;

• prezzo base dell’ultima asta;

• stato di occupazione del bene.

Due crediti apparentemente simili possono quindi avere valori molto diversi se uno è prossimo alla distribuzione del ricavato e l’altro richiede ancora l’avvio dell’intera procedura.

La due diligence viene prima dello sconto

Uno degli errori più frequenti consiste nel concentrarsi esclusivamente sullo sconto con cui il credito viene acquistato.

Un credito nominale di 500.000 euro acquistabile per 100.000 euro può sembrare particolarmente conveniente.

Ma uno sconto dell’80% non significa automaticamente un rendimento elevato.

Prima dell’acquisto occorre ricostruire:

• origine e consistenza del credito;

• garanzie;

• eventuali cessioni precedenti;

• posizione ipotecaria;

• valore degli immobili;

• stato delle procedure giudiziarie;

• presenza di altri creditori.

Il parametro davvero importante non è il valore nominale del credito, ma il valore atteso di recupero.

Qual è la domanda giusta prima di investire?

Prima ancora di chiedersi:

“Quanto costa questo credito?”

l’investitore dovrebbe chiedersi:

“Quanto posso ragionevolmente recuperare, in quanto tempo e con quali costi?”

È questa la domanda che consente di distinguere un credito acquistato a buon prezzo da una vera opportunità di investimento.

Conclusioni

Gli NPL immobiliari possono offrire opportunità interessanti, ma richiedono un approccio diverso dall’acquisto tradizionale di un immobile.

L’investitore acquista una posizione creditoria e deve quindi valutare attentamente garanzie, priorità, valore di realizzo, tempi e costi del recupero.

Per questo motivo la due diligence legale e immobiliare non costituisce un’attività accessoria.

È parte integrante dell’investimento stesso.